Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости нежилого фонда, используемые с целью получения дохода и прироста стоимости. Примерно 90% объектов нежилого назначения относятся к коммерческой недвижимости, поскольку их предназначением является прямое (арендный бизнес) или косвенное (размещение собственного бизнеса) участие в получении дохода. По назначению объекты коммерческой недвижимости бывают: офисного, торгового, производственного, складского, свободного, смешанного и специального (максимально приспособлены под конкретный вид деятельности, например, ресторан) назначений. Тесную взаимосвязь с объектами коммерческой недвижимости имеют земельные участки категорий «Земли промышленности», а также «Земли населенных пунктов» с разрешенными видами использования, допускающими строительство и

эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости или использование их в коммерческой деятельности (торгово-выставочная площадка, автостоянка и прочее). К объектам коммерческой недвижимости нельзя отнести квартиры, комнаты, коттеджи и прочие объекты недвижимости жилого фонда, используемые для получения прибыли (сдача в аренду), а также нежилые служебные помещения (подвалы, подстанции и прочее), поскольку, во-первых: назначением таких объектов является проживание людей и работа систем жизнеобеспечения; во-вторых: такие объекты не приспособлены для размещения в них коммерческих учреждений; в третьих: использованию жилых объектов в коммерческих целях (кроме сдачи в аренду) препятствуют определенные законодательные нормы. Каждый тип недвижимости имеет характерные особенности.

ПОНЯТИЕ И ТИПЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

     Офисная недвижимость — это объекты коммерческой недвижимости (помещения, здания, сооружения), основными функциональными единицами которых являются кабинеты, оснащенные коммуникационной инфраструктурой и системами жизнеобеспечения, предназначенные для размещения сотрудников с целью осуществления административной деятельности. Офисные помещения располагаются в составе бизнес-центров, офисных особняков и зданий смешанного назначения: торгово-офисных центрах, гостинично-офисных, офисно-жилых, офисно-складских и ряда других типов зданиях. Офисные помещения, расположенные в составе бизнес-центров, торгово-офисных центров и офисных особняков являются основным типом недвижимости в составе здания. Во всех остальных типах зданий офисные помещения являются вспомогательным видом недвижимости и их суммарная площадь меньше площади других видов

помещений. Важным атрибутом офисных помещений являются слаботочные сети (линии связи, локальная компьютерная сеть, кабели различных систем низкого напряжения).

БИЗНЕС-ЦЕНТР. ОФИСНЫЙ ЭТАЛОН

     Самым популярным и удобным типом офисной недвижимости является бизнес-центр (БЦ), поскольку в нем обеспечены максимально комфортные условия для офисной деятельности.

     Бизнес-центр – это нежилое здание, представленное группой офисных помещений, предназначенных для использования несколькими организациями, но имеющее общую инфраструктуру и находящееся под администрированием профессиональной управляющей компании. Тонкой гранью, отделяющей понятие БЦ от офисного здания (административного), является именно условие присутствия в здании нескольких организаций и нахождения в ведомстве управляющей компании. Здания, занима-

емые одной организацией для размещения собственных сотрудников, бизнес-центрами назвать сложно.

     Бизнес-центры имеют соответствующую инфраструктуру и техническое оснащение. Обязательно имеется автомобильная парковка, которая может быть как наземной и располагаться на прилегающей территории, так и подземной, расположенной в подземных этажах здания.

     Большинство БЦ – многоэтажные здания с количеством этажей более 3-х, оснащенные пассажирскими лифтами. При входе в здание БЦ расположен гостевой холл, где находится ресепшен и/или пост охраны. Между холлом и лифтовой площадкой или лестницей расположены турникеты.

     Внутренняя планировка зданий бывает двух типов: кабинетно-коридорная и открытая (open space). Последний тип планировки чаще всего встречается в БЦ класса «А». К наиболее распространенным объектам инфраструк-

туры БЦ относятся такие учреждения, как: копировальный центр, конференц-зал, кафе, столовая, снековые автоматы, стойка кофе с собой, банкоматы, отделение банка, платежный терминал, аптека и другие.

     Для возможности градации бизнес-центров по степени комфорта существует система стандартизации, предполагающая присвоение зданиям соответствующего класса. Самый высокий класс «А». Согласно классификации, утвержденной «Гильдией Управляющих и Девелоперов», всего выделяют «А», «В» и «С» классы. Присвоение соответствующего класса производится по принципу соответствия здания комплексу критериев: расположение, транспортная доступность, общее состояние, техническое оснащение, безопасность, уровень сервиса. В зависимости от совокупности конкретных характеристик, бизнес-центру присваивается тот или иной класс.

ПОНЯТИЕ И ТИПЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

     Торговая недвижимость — это объекты коммерческой недвижимости (помещения, здания, сооружения), предназначенные для ведения в них торговой деятельности. При этом подразумевается процесс прямой продажи товара с присутствием продавца, покупателя и самого товара на территории объекта. Это имеет принципиальное значение для присвоения объекту недвижимости торгового назначения, поскольку в современных условиях огромное число товаров продается через средства массовой информации, когда производится отгрузка или доставка товара со склада, минуя торговые прилавки. Многие коммерческие организации, преимущественно оптовые, осуществляют продажу товаров по телефону из офиса или call-центра, а сам товар отгружают уже со склада. В этой ситуации нельзя офис или склад, которые были задействованы в процессе продажи товара, назвать объектами торгового назначения.

     Торговые объекты также имеют неотъемлемые атрибуты: специфическое зонирование площади с обязательным наличием торгового или торгово-выставочного зала; техническое оснащение системами жизнеобеспечения, предусматривающими большой клиентопоток; особенности расположения вблизи; зачастую фасады торговых объектов используются для размещения рекламных поверхностей и имеют окна витринного типа.

     К объектам торговой недвижимости относятся такие типы строений и сооружений, как: торговые и многофункциональные центры, торговые помещения типа Street retail, временные сооружения типа мини-маркет, а также рынки. Рассмотрим наиболее стандартные типы объектов.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ: ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ

     Торговый центр — это совокупность предприятий тор­говли, услуг, общественного питания и развлечений, по­добранных в соответствии с единой концепцией, осуществляю­щих свою деятельность в специально спланированном здании или комплексе зданий, находящемся в про­фессиональном управлении и поддерживаемом в виде од­ной функциональной единицы. В настоящее время на территории Российской Федерации уже функционирует большое количество торговых центров, и оно непрерывно растет. Существует несколько классификаций торговых центров, выделяющих группы торговых центров по нескольким критериям: составу учреждений, объему торговых площадей и зоне охвата, типу общей специализации. Мы опишем только те классификации, которые применимы к российским объектам.

     По составу учреждений выделяют: торговые центры (почти все площади занимают торговые учреждения), торгово-развлекательные центры (помимо торговых, значительную площадь занимают учреждения развлекательной

составляющей и фудкорт); торгово-офисные центры (один или несколько нижних этажей торговые, остальные — офисные); торгово-сервисные центры (помимо торговых учреждений значительную площадь занимают учреждения сервиса); многофункциональные центры (помимо торговых площадей присутствуют: офисные, гостиничные,  развлекательные и другой специфики учреждения).

     По зоне охвата торговые центры делятся на 4 вида: микрорайонные (90% трафика составляют постоянные посетители ближайшего окружения до 10-15 минут шаговой доступности, 10% — случайные посетители); окружные (притягивают посетителей нескольких микрорайонов в пределах административного округа), региональные (ТЦ городского значения, которые посещают многие горожане вне зависимости от места проживания) и супер региональные (ТЦ областного значения, которые расположены в областном центре, а посещаются даже жителями области).

     По специализации торговые центры делятся на специализированные и универсальные. Универсальные ТЦ/ТРЦ включают в свой состав одного или нескольких якорных арендаторов и множество более мелких. Якорными чаще всего выступают продуктовые супермаркеты, магазины электроники и некоторые другие. Ассортимент продаваемых товаров представлен самыми различными группами (одежда, обувь, косметика, электроника, бытовая химия, товары для дома и

прочее). Специализированные центры представлены товарами единой специфики. Это могут быть: продукты питания («Лента», «Карусель», «Магнит гипер»), сторойматериалы и товары для дома (Аутлет-центры), одежда, обувь и шоу-румы (Фешен-центры), компютерная техника и электроника (ТЦ «Горбушкин двор» в Москве), мебель (ТЦ «Мебель России», ТЦ «Мебель-Плаза») и другие.

РЫНКИ КАК ВИД ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

     Во времена СССР одним из наиболее популярных типов торговой недвижимости считался рынок. В настоящее время рынки привычного универсального формата пользуются наименьшей популярностью в сравнении с другими типами торговой недвижимости. Основной отличительной особенностью рынков является характерное зонирование пространства — деление торговой площади на множество мелких стандартных по площади торговых модулей, как правило вход в которые оснащен рольставнями, а конструкция модуля чаще всего выполнена из ПВХ-профиля со стеклянным витражом. По специализации товаров рынки делятся на универсальные (старое название «вещевые»), продуктовые и специализированные. В составе универсальных рынков имеются продуктовые модули и модули с различного рода непродовольственными товарами. Продуктовые рынки, как правило, включают в себя большое количество магазинов и модулей с широким ассортиментом продуктов питания. Причем многие из магазинов специализируются на конкретных типах продукции (молочная, мясная, рыбная, кондитерская, диетическая и так далее). Специализированные рынки, так же как и аналогичные торговые центры, включают в себя учреждения с товарами единой специфики. Например, радио рынок («Савеловский» в Москве), строительный рынок («Строй Двор» в Мытищах), рынок «Садовод» в Москве специализирован на одежде и обуви, и другие. Формат рынков, как и других типов недвижимости, постоянно меняется в соответствии с общими тенденциями рынка недвижимости и сферы торговли в целом.


STREET RETAIL. ФОРМАТ УЛИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

     Одним из наиболее популярных типов торговой недвижимости в России являются помещения типа «Street retail» (стрит-ритейл). Отличительными особенностями таких помещений являются: расположение на первых этажах зданий, наличие отдельного входа с пешеходной зоны, наличие обособленных систем жизнеобеспечения и безопасности, характерная для отдельных помещений особенность внутреннего зонирования. Чаще всего такие объекты имеют индивидуальные окна витринного типа, которые с внутренней стороны красиво оформляются для привлечения покупателей. Внутренняя планировка таких объектов предусматривает наличие торгового зала. Среднее значение площади торгового зала составляет примерно 70% от числа общей площади. Чем больше – тем лучше. Помимо зала, обязательно присутствует санузел, иногда входной тамбур и кабинет администрации. Для соблюдения норм пожарной безопасности помещения должны иметь помимо парадного входа с улицы еще и дополнительный вход со двора в качестве пожарного выхода.

     Наиболее привлекательными для размещения торговых точек являются помещения этого типа, которые расположены на первых линиях дорог с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, а еще лучше на пешеходных зонах. Самым рентабельным типом локации является расположение в непосредственной близости от станций метро. Помещения Street retail используются учреждениями абсолютно любого направления деятельности. Это и магазины продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки, учреждения общепита, салоны сотовой связи и другие.

МИНИ-МАРКЕТЫ. НЕ КАПИТАЛЬНЫЙ ФОРМАТ

     Мини-маркеты – это помещения преимущественно торгового назначения, чаще сравнительно небольшой площади, с небольшого размера витринными окнами и отдельным входом с улицы. Их главной отличительной особенностью от других типов торговых объектов – это их статус: «Не являются объектами капитального строительства». От ларьков они отличаются тем, что внутри расположен небольшой торговый зал и посетители могут заходить внутрь. Они возводятся в сравнительно короткие сроки из легких материалов. Чаще каркас выполняется из металлоконструкций, стены – из сендвич-панелей с внутренним слоем

утеплителя. Некоторые из них вообще являются перевозными конструкциями. В таких объектах размещаются чаще всего продуктовые магазины шаговой доступности, магазины товаров первой необходимости и другие. Нередки случаи, когда крупные сетевые компании возводят мини-маркеты в местах большого скопления людей (салоны связи, кассы приема платежей и другие).

МАТЕРИАЛ РЕДАКТИРУЕТСЯ
МАТЕРИАЛ РЕДАКТИРУЕТСЯ
МАТЕРИАЛ РЕДАКТИРУЕТСЯ
МАТЕРИАЛ РЕДАКТИРУЕТСЯ